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 租售比存泡沫,地产投资需谨慎

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帖子主题: 租售比存泡沫,地产投资需谨慎   周三 三月 31, 2010 4:54 pm

国土部相关负责人解释,租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫;如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。

  而国土部目前以全国城市地价动态监测系统为基础,持续跟踪京沪深等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示,近5年来由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨,住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势,其中住宅物业自2008年以后,重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向,直至历经去年的疯长之后,泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。

  据统计,从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看,在国土部选取的2009年六个样本城市中,其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率,表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的,明显偏离理性投资者的正常投资回报率。



  而对于一线城市房价泡沫的担忧,也让各大房企对于今年市场的机会判断形成一致,纷纷剑指二三线城市。

  而在中国房地产业协会、中国指数研究院主办的2010中国房地产百强企业研究成果发布会上,中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一就表示:“房企不能把眼光老是定在一线城市,因为一线城市相应来说竞争激烈,二手房的比例占的比较大。相对来说,二三线城市、中小城市,甚至于小城镇都是房企施展才华的舞台,我认为那才是百强企业进一步发展作用的地方。现在由于土地资源的紧张,我觉得我们的百强企业可以利用这种机遇做好企业的兼并,把企业进一步做强做大。”

  相关负责人也在会上指出:“今年上半年保八的任务还是很重的,尤其是在通货膨胀预期可能变为现实越来越显的情况下。但如果上半年保8任务完成的不错,下半年政府很可能会出台一系列的调整措施,这些措施很可能对一线城市的房价产生比较大的影响。而在今年下半年一些二、三线城市一旦被国家的区域振兴规划或者战略性新兴产业规划圈中,那么这对于当地的房地产市场肯定有非常大的推动作用,可以说落到哪个地方,哪个地方会获得更快的发展。这里边的机会是非常多的。而如果我们的房企把握住这些机会,那么对于企业的发展肯定是非常有益的。”

从推出租价比指标来判断,我们认为政府已经认识到房地产泡沫巨大,同时打击房地产的投机不会造成房价的大幅下跌,因为房屋从建造到取得房产证需要2-3年的周期,房产的变现市场长,会导致流动性不足,未来即使房价出现下跌,也是非常缓慢的,所以在货币政策需要微调的情况下,打击房地产正当时,否则一旦进入中国的一定经济快速增长期,象2007年美国一样加息到6%以上,房地产泡沫会在短期内破灭,地产的崩盘会让中国经济崩溃,对全球经济形成严重打击。所以我们认为,现在中国的改革和转型经济到了关键时刻,不选择把地产泡沫扼杀在萌芽状态,会影响中国的创新和和谐社会的建立!
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